martedì, 28 giugno 2022

Se l'immobile è inutilizzabile a causa del cattivo stato l'inquilino che lascia deve pagare il canone sino a definizione dei lavori di ripristino

Cassazione, Sez. VI civile, Sentenza 10.12.2013 n. 27614

 

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE  
SEZIONE SESTA CIVILE  
SOTTOSEZIONE 3 

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. FINOCCHIARO Mario - Presidente - Dott. SEGRETO Antonio - Consigliere - Dott. VIVALDI Roberta - Consigliere - Dott. FRASCA Raffaele - est. Consigliere - Dott. LANZILLO Raffaella - rel. Consigliere - ha pronunciato la seguente:  sentenza sul ricorso 12950/2012 proposto da:  P.S., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato GUIDO FRANCESCO ROMANELLI, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato TAROZZI FLAVIO, giusta procura speciale in calce al ricorso;  - ricorrente -  contro POLTRONESOFA' SPA incorporante per fusione DI ARREDARE SRL e successore a titolo universale della predetta società in persona del legale rappresentante pro tempore e Amministratore Unico, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA LUDOVISI 16, presso lo studio dell'avvocato CORAIN MAURIZIO, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato FERRARI GIORGIO, giusta procura speciale in calce al controricorso;  - controricorrente - avverso la sentenza n. 353/2011 della CORTE D'APPELLO di BRESCIA del 16.3.2011, depositata il 05/04/2011; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/07/2013 dal Consigliere Relatore Dott. RAFFAELLA LANZILLO; udito per il ricorrente l'Avvocato Guido Francesco Romanelli che si riporta ai motivi del ricorso; udito per la controricorrente l'Avvocato Angelo Martucci (per delega avv. Maurizio Corain) che si riporta agli scritti; E' presente il Procuratore Generale in persona del Dott. CARMELO SGROI che ha concluso per l'accoglimento del ricorso per quanto di ragione.

Fatto

p. 1. P.S. ha proposto ricorso per cassazione contro la s.p.a. Poltrone & Sofà avverso la sentenza del 5 aprile 2011, con la quale la Corte d'Appello di Brescia, in parziale accoglimento dell'appello proposto dall'intimata (succeduta per incorporazione a seguito di fusione alla s.r.l. Arredare) contro la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Mantova in una controversia locativa, ha rigettato una delle domande a suo tempo proposte dal P. con l'atto introduttivo del giudizio, avente ad oggetto il pagamento dei canoni dal momento del rilascio fino al momento della rilocazione a terzi dell'immobile oggetto del contrato di locazione già corrente fra le parti.

La domanda introduttiva del giudizio era stata proposta con ricorso ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c. del 14 febbraio 2007 dal P. adducendo quanto segue: a seguito della conclusione di un preliminare, in data 1 ottobre 2002 egli concedeva in locazione alla s.r.l. Arredare ad uso di attività commerciale una porzione di un immobile di sua proprietà; verificatasi una morosità della conduttrice il ricorrente otteneva convalida di sfratto dal Tribunale di Mantova ed in data 31 maggio 2005 la conduttrice riconsegnava le chiavi dell'immobile; in data 23 giugno 2005 veniva effettuato un sopralluogo nell'immobile per verificare le sue condizioni e veniva redatto un verbale; in data 8 febbraio 2006 interveniva una transazione, in esecuzione della quale la conduttrice corrispondeva la somma concordata di Euro 39.000,00 per la definizione del rapporto riguardo al pagamento dei canoni rimasti insoluti fino alla data della riconsegna, mentre venivano lasciate insolute le questioni riguardanti l'esistenza di pretesi danni accertati all'atto della riconsegna e di pretesi danni conseguenti alla risoluzione del contratto per inadempimento; per il ripristino dell'immobile era stata sopportata una spesa di Euro 22.264,19, mentre la conduttrice non aveva rimborsato altra somma di Euro 12.583,00 a saldo di spese sostenute dal locatore in funzione dell'inizio della locazione;

l'immobile era stato rilocato in data 1 marzo 2006.

Sulla base di tali deduzioni il P. chiedeva la condanna della convenuta al pagamento a titolo risarcitorio della somma di Euro 80.000,00 o di quelle diversa che fosse risultata di giustizia, che giustificava come comprensiva dei due importi di Euro 22.264,19 e 12.583,00, di quello di Euro 40.884,32 per l'importo dei canoni non percepiti fino alla rilocazione e, altresì, come si legge nel ricorso introduttivo di giudizio, presente nel fascicolo del giudizio di merito, con un generico riferimento alle "spese sostenute dal ricorrente per il reperimento di nuovo conduttore e per la stipulazione di un nuovo contratto di locazione, nonchè per l'attività ed il dispendio di tempo impiegati per curare il ripristino dei locali oltre i relativi costi di assistenza tecnica" (pagina 6 del detto ricorso).

p.2. Al ricorso per cassazione, che riguarda soltanto il capo della sentenza di appello che, in riforma della sentenza di primo grado ed in accoglimento del quarto motivo di appello, ha rigettato la domanda del P. di vedersi riconoscere i canoni dal rilascio alla rilocazione, ha resistito con controricorso l'intimata. Non sono stati impugnate le statuizioni della sentenza di appello relative al rigetto dei primi tre motivi di appello, che inerivano all'accoglimento parziale da parte del primo giudice della domanda risarcitoria per il ripristino dell'immobile nel limite di Euro 18.324,39, per come accertato dalla c.t.u. espletata.

p.3. La trattazione veniva fissata per l'udienza del 4 luglio 2013 ed in relazione ad essa sono state depositate memorie.

Il Collegio all'esito della decisione in camera di consiglio si riconvocava per il 10 ottobre 2013 ed all'esito il Presidente sostituiva la relatrice designata con altro componente del Collegio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

p.1. Con l'unico complesso motivo di ricorso si denuncia "violazione e/o falsa applicazione dell' art. 1571 c.c. e segg., dell'art. 1453 c.c., del'art. 1218 c.c., dell'art. 1223 c.c., dell'art. 664 c.p.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3, e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5".

Vi si critica la motivazione con cui la Corte d'Appello ha riformato la decisione di primo grado riguardo al capo di domanda concernente il riconoscimento dei canoni dal rilascio alla rilocazione.

p.1.1. Detta motivazione, che viene richiamata nell'illustrazione del motivo, ha avuto il seguente tenore: "Con il quarto motivo di gravare l'appellante denuncia l'errata declaratoria di sussistenza del diritto al risarcimento del danno per "lucro cessante" subito dal locatore, per tutto il periodo intercorrente tra la riconsegna dell'immobile e la stipula di un nuovo contratto di locazione, in misura corrispondente ai canoni pattuiti non percepiti a causa dell'intervenuta pronuncia di risoluzione del contratto. La doglianza è fondata. Come giustamente osserva l'appellante, poichè il canone costituisce il corrispettivo che spetta al locatore per la mancata disponibilità dell'immobile nel periodo in cui questo è detenuto dal conduttore, il riacquisto della disponibilità del bene esclude il diritto pretendere il corrispettivo, sia pure sotto forma di risarcimento del danno, come confermato dalla stessa disciplina dello sfratto per morosità, laddove è espressamente prevista la pronuncia di "separato decreto di ingiunzione per l'ammontare dei canoni scaduti da scadere fino all'esecuzione dello sfratto" (art. 664 c.p.c., comma 1). Se al locatore, rientrato nel possesso del bene locato, fosse consentito anche di percepire, sia pure a titolo di danni, il canone, sarebbero violati basilari principi in tema di risarcimento, mediante il quale il creditore deve essere posto dalla situazione in cui si sarebbe trovato se l'inadempimento non si fosse verificato, senza poter conseguire un risultato più vantaggioso di quello inerente all'adempimento, consistente, nella specie, nel contestuale conseguimento sia della disponibilità dell'immobile, sia dei canoni, costituenti il corrispettivo dell'attivazione di tale disponibilità.

Deve altresì rilevarsi che la mancata percezione del canone per il periodo successivo al rilascio dell'immobile non può certo ritenersi "conseguenza immediata e diretta (ai sensi dell'art. 1223 c.c.) dell'inadempimento della conduttrice, bensì dell'autonoma e volontaria scelta dello stesso locatore di reagire a tale inadempimento per ottenere la liberazione dell'immobile, mediante lo sfratto per morosità, invece che agire per ottenere il pagamento dei canoni; la indubbia legittimità di tale scelta non è certo sufficiente ad escludere, contrariamente a quanto ritiene il Tribunale, le diverse conseguenze che inevitabilmente ne discendono, in un caso la liberazione dell'immobile, nell'altro il pagamento dei canoni; proprio perchè si tratta di una scelta volontaria, dalla sua effettuazione non possono conseguire entrambi i (divergenti) risultati".

p.2. La critica alla riportata motivazione viene svolte con i seguenti argomenti:

a) erroneamente la Corte territoriale avrebbe ritenuto che la scelta del locatore di chiedere la risoluzione anzichè l'adempimento possa determinare la conseguenza di escludere il danno derivante dalla mancata percezione dei canoni fino alla rilocazione, atteso che il locatore può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione:

all'uopo, in senso contrario, viene invocata Cass. n. 10007 del 2008;

b) erroneamente la Corte territoriale avrebbe affermato che, una volta riottenuta la disponibilità dell'immobile con il rilascio, il locatore non potrebbe avere titolo per pretendere i canoni fino alla rilocazione, giustificando tale affermazione con la previsione dell'art. 664 c.p.c., perchè la norma si riferirebbe solo ai canoni scaduti ed a quelli dovuti per l'occupazione fino al rilascio, ma non potrebbe contemplare "il danno subito dal locatore per la anticipata risoluzione, danno che non trova origine dalla permanenza del conduttore nella detenzione dei locali ma nel fatto che l'immobile rimanga sfitto dopo il rilascio";

c) poichè la locazione è un contratto di durata ed a titolo oneroso "per cui il locatore ha la legittima aspettativa di ricavare un determinato reddito dall'immobile per la intera e naturale durata del rapporto", "se il rapporto si risolve anticipatamente per inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni, la sussistenza del danno da lucro cessante" non sarebbe configurabile nel caso di locazione dell'immobile immediatamente dopo la riconsegna, mentre sarebbero esistenti danni emergenti relative a perdite del locatore, come "ad esempio, la mediazione per il reperimento di un nuovo inquilino, la quota della imposta di registrazione non usufruita, la imposta di registrazione della risoluzione;

d) viceversa, qualora l'immobile, come nella fattispecie, richieda dopo il rilascio l'esecuzione di opere di manutenzione e di riparazione dei danni causati dal conduttore sarebbe "senz'altro indennizzabile il mancato reddito per il periodo di tempo occorrente alla realizzazione di tali interventi": all'uopo viene citata Cass. n. 19202 del 2011;

e) erroneamente la Corte di merito avrebbe ritenuto che la scelta del ricorrente di chiedere la risoluzione gli precludesse il diritto di chiedere il risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento della conduttrice, giacchè in tal modo avrebbe confuso "il diritto del locatore al pagamento del corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, con il diritto di essere reintegrato del danno derivante da mancato incasso dei corrispettivi che aveva l'aspettativa di percepire nel caso di adempimento del contrato fino alla sua naturale scadenza", atteso che nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore su costui graverebbe sia l'obbligazione di risarcimento del danno per il ritardo nella restituzione ai sensi dell'art. 1591 c.c., sia "il danno conseguente alla risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., (in particolare per lucro cessante consistente nel mancato incasso del corrispettivo della locazione, dalla riconsegna dell'immobile alla data di scadenza contrattuale del rapporto), obbligazioni che sono autonome tra loro, scaturendo da presupposti di fatto e di diritto diversi"; al riguardo si evoca Cass. n. 676 del 1980;

f) il ragionamento della Corte bresciana per cui esso ricorrente avrebbe dovuto per evitare il danno da lucro cessante non già chiedere la risoluzione bensì l'adempimento dei canoni sarebbe paradossale, sia perchè si risolverebbe nell'imporre al locatore di agire per ogni mensilità di canone nella speranza di recuperarli, sia l'onere di pagare le imposte anche sui canoni non percepiti, "dato che il regime fiscale non esonera dalla tassazione dei corrispettivi finchè il rapporto è in corso";

g) erronea sarebbe anche l'affermazione della Corte lombarda che il locatore non potrebbe conseguire la disponibilità dell'immobile con il suo rilascio e i canoni fino alla scadenza, a titolo di danni, perchè in tal modo conseguirebbe un risultato più vantaggioso dell'adempimento: si tratterebbe di assunto illogico perchè "la riconsegna dell'immobile non può mettere il locatore nella stessa situazione derivante dall'adempimento del contratto, poichè la disponibilità dei locali, di per sè, non è idonea a soddisfare l'elemento essenziale della locazione rappresentato dall'incasso del canone", atteso che "per escludere la risarcibilità del lucro cessante, si dovrebbe provare (con onere a carico del conduttore) che, dopo la riconsegna, l'immobile sia stato utilizzato direttamente dal locatore per proprie esigenze o che sia stato concesso a terzi", mentre se ciò non si è verificato e l'immobile resti inutilizzato e sfitto, non potrebbe "essere negato il risarcimento soltanto perchè il locatore ne ha ripreso il possesso", anche considerando che egli si troverebbe "obbligato a riprendere possesso dell'immobile, al fine di esercitare la sorveglianza e di poter intervenire in caso di necessità, evitando maggiori danni".

p.3. Il motivo, pur essendo fondato nei suoi argomenti quanto alla critica di parte della motivazione impugnata, non lo è quanto agli altri con cui critica altra sua parte e comunque non può portare all'accoglimento del ricorso, in quanto il dispositivo della sentenza è conforme a diritto, onde è giustificato soltanto l'esercizio da parte di questa Corte del potere di cui all'ultimo comma dell'art. 384 c.p.c..

Queste le ragioni.

p.3.1. L'esame della questione proposta dal motivo concerne: a) il problema generale se, una volta risoltosi per inadempimento del conduttore un contratto di locazione relativo ad un immobile a seguito di domanda giudiziale proposta dal locatore ed una volta avvenuta la riconsegna dello stesso con corresponsione dei canoni dovuti fino ad essa, conforme a quanto prevede l'art. 1591 c.c., si possa configurare in generale l'esistenza di un diritto del locatore al risarcimento di un danno derivato dall'inadempimento del conduttore - che è genericamente garantito dall'art. 1453 c.c., comma 1 - commisurato al canone che, se la locazione fosse continuata fino alla sua scadenza convenuta o ex lege, sarebbe stato dovuto dal conduttore quale corrispettivo del godimento dell'immobile fino alla scadenza, salva l'incidenza dell'art. 1227 c.c., comma 2; b) il problema, in particolare e con pertinenza specifica alla vicenda di cui è processo, se detto diritto spetti fino al momento della rilocazione, appunto per il caso che l'immobile sia stato dato in locazione ad altri prima di quella che sarebbe stata la scadenza del contratto risoltosi.

p.3.2. La risposta a tali interrogativi problematici deve muovere assumendo come parametro normativo l'art. 1223 c.c., il quale regola il risarcimento del danno conseguente dall'inadempimento. La norma, com'è noto, dispone che "il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo, deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta".

Una volta identificato il preteso danno di cui si discorre nella mancata percezione del canone dal momento del rilascio dell'immobile fino alla scadenza del contratto locativo o comunque fino alla rilocazione, si tratta di valutare in primo luogo se detta mancata percezione possa configurarsi come "perdita subita dal creditore" oppure come "mancato guadagno".

La verifica tanto nell'uno che nell'altro senso deve avvenire, in quanto, ai fini dell'esame della quaestio iuris di cui al motivo, la circostanza che la sentenza impugnata, con punto non specificamente oggetto di censura, abbia qualificato l'oggetto del quarto motivo di appello del qui ricorrente come volto a rivendicare il mancato riconoscimento del danno da mancata percezione dei canoni dal rilascio fino alla rilocazione come danno da lucro cessante e, quindi, riconducibile al concetto normativo di "mancato guadagno", integrando una mera qualificazione in iure, che non suppone la soluzione di quaestiones facti (dato che è pacifico che il rilascio avvenne ad una certa data e che la rilocazione avvenne anch'essa ad una certa data, prima della scadenza che avrebbe dovuto avere il contratto risoltosi per inadempimento), è possibile da parte di questa Corte nell'esercizio dei propri poteri di individuazione dell'esatto diritto regolatore della questione posta dal motivo.

p.3.3. Ritiene il Collegio in primo luogo che la fattispecie di rilascio dell'immobile locato a seguito di risoluzione per inadempimento del conduttore, tanto nell'ipotesi in cui fino alla scadenza che avrebbe dovuto avere il contratto l'immobile non venga rilocato, quanto nell'ipotesi in cui una rilocazione dell'immobile da parte del locatore avvenga in una data che si collochi entro il periodo di durata residua che avrebbe dovuto avere la locazione se non si fosse risolta, non sia di per sè tali da integrare nè un danno da "perdita" (danno emergente), nè un danno da "mancato guadagno" (lucro cessante) derivanti dall'inadempimento.

Occorre all'uopo considerare che la concessione in godimento di un bene iure locationis si risolve ex latere del locatore in una particolare forma di esercizio del godimento del bene nelle sue utilità, cioè nel conferimento al conduttore della facoltà di esercitare in via diretta su di esso il godimento materiale, che altrimenti sarebbe esercitabile dal locatore. A fronte di tale conferimento e, quindi, con diretta giustificazione in ragione di esso, il conduttore versa al locatore il corrispettivo, il canone, che viene a rappresentare in tal modo una modalità di fruizione indiretta dell'utilità sottesa al godimento del bene sostitutiva del possibile godimento diretto. Godimento diretto che il locatore, se conservasse la detenzione del bene potrebbe, si badi, esercitare con l'estrinsecazione della facoltà di godimento materiale su di esso, utilizzandolo per una qualche destinazione conforme alla sua natura o alle sua funzionalità, ma che, potrebbe anche esercitare anche estrinsecandola in negativo, cioè attraverso la mera conservazione della detenzione del bene, senza cioè il compimento di attività di godimento materiale di esso, come ad esempio tenendolo intercluso ed inaccessibile, nonchè incolto, trattandosi di terreno, o, trattandosi di edificio, inutilizzato.

Ebbene, quando il locatore concede in locazione l'immobile, il corrispettivo della locazione, cioè il canone, rappresenta l'equivalente della privazione della possibilità di esercitare il godimento dello stesso in via diretta, cioè sia attraverso lo svolgimento su di esso dell'attività di godimento materiale possibile secondo la natura del bene, sia attraverso un atteggiamento di non utilizzazione del bene per il tramite di tale attività di godimento materiale e, quindi, attraverso la sua mera detenzione.

Ora, una volta rilasciato l'immobile in conseguenza della risoluzione, viene ripristinata la posizione del locatore in ordine al godimento del bene nei termini in cui essa si poteva estrinsecare prima della scelta dell'esercizio del godimento nella suddetta forma indiretta: il locatore viene posto, cioè, nella condizione di esercitare il godimento sul bene in via materiale oppure con atteggiamento di mera inerzia oppure nuovamente in forma indiretta, cioè conferendolo in godimento ad un terzo, a titolo oneroso, cioè iure locations, o, eventualmente, gratuito, iure commodati.

Poichè il canone locativo lo compensava della privazione della facoltà di godimento diretto, in via di utilizzazione positiva del bene o per mera detenzione, nonchè di quella indiretta mediante conferimento ad altro terzo per uno di quei titoli, è palese che la mancata percezione del canone, tanto fino alla scadenza quanto fino alla rilocazione, non può essere considerata di per sè una "perdita" e ciò per il suo carattere corrispettivo rispetto alla privazione del godimento. La mancata percezione potrebbe automaticamente essere considerata una "perdita" per il locatore solo se il canone come utilitas non fosse stato conseguibile come compenso per la privazione della facoltà di godimento in altro modo. Cessata quella privazione e ripristinato il godimento la mancata percezione del canone non può essere considerata perdita.

Dunque, deve escludesi che, nell'ipotesi di risoluzione del contratto locativo per inadempimento del conduttore, una volta intervenuto il rilascio del bene locato, tanto la mancata percezione da parte del locatore dei canoni locativi che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza del convenuta o legale della locazione, quanto la loro mancata percezione fino al momento in cui il locatore conceda ad altri il godimento con una nuova locazione, possano configurarsi di per sè come danno da "perdita subita" dal creditore-locatore. Ciò, per l'assorbente ragione che non si ravvede in tale mancata percezione una perdita, cioè una diminuzione del patrimonio del locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se l'inadempimento che ha giustificato la risoluzione del contratto locativo non si fosse verificato e, quindi, lo svolgimento del rapporto fosse continuato fino alla scadenza.

p.3.4. Un danno da "perdita" correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio si può, a ben vedere, configurare solo se in concreto, cioè per le condizioni in cui si trova l'immobile, il rilascio del bene non ha posto il locatore nella condizione di poter esercitare il godimento, di cui si era privato concedendo l'immobile in locazione, secondo tutte le sue naturali modalità, cioè o direttamente, o per mera detenzione o attraverso il conferimento a terzi a titolo oneroso del godimento attraverso una nuova locazione.

Perchè questa ipotesi si verifichi è necessario che il ripristino di tutte tali possibilità di godimento alternativo a seguito del rilascio non si possa dire avvenuto, nel senso che il locatore, una volta conseguito il rilascio, non sia stato posto nella condizione di esercitare il godimento con tutte e tre le forme indicate. Questo può accadere se l'immobile venga restituito dal conduttore in condizioni tali che il locatore non sia stato posto nella condizione di godere del bene anche soltanto secondo una delle tre possibilità, fermo restando che dette condizioni non debbono essere riconducibili al deterioramento derivante dall'uso della cosa, cui allude l'art. 1590 c.c., comma 1, ed a quello da vetustà, cui allude il comma 3, di detta norma e, dunque, che di esse debba rispondere il conduttore.

Infatti, mentre lo stato del bene (non riconducibile, si ripete, a quanto ora detto) evidentemente non incide sulla possibilità di goderlo con atteggiamento di mera detenzione, cioè astenendosi da atti di godimento materiale e indiretto, è invece palese che lo stato dell'immobile incide sia sulla possibilità di goderlo direttamente, cioè in via materiale, in tutte le utilità che esso dovrebbe assicurare sub specie di tale godimento diretto, sia di goderlo indirettamente, cioè locandolo a terzi, posto che il terzo non accetterebbe di prendere in locazione un bene in siffatte condizioni oppure potrebbe accettare di prenderlo, per esempio, impegnandosi egli a ripristinarne lo stato, ma, nel contempo pretendendo di defalcare l'esborso dal corrispettivo.

Si può aggiungere che anche qualora sia stato convenuto legittimamente che l'immobile dovesse restituirsi in un certo preciso stato, il rilascio in uno stato non conforme assume il medesimo rilievo, perchè era stato convenzionalmente stabilito che il godimento del locatore dovesse essere ripristinato in un certo modo e non lo è stato, onde il tempo di privazione del detto godimento che è necessario per l'attività diretta a ripristinarlo, essendo un periodo nel quale il godimento non è stato ripristinato come doveva esserlo in conseguenza dell'inadempimento, da luogo ad una "perdita" del godimento ed equivale un rilascio non avvenuto.

Il locatore è posto, dunque, in tali casi in una situazione di ripristino del suo godimento che non è integrale, perchè si vede negata la possibilità di utilizzazione materiale diretta e indiretta tramite stipula di nuova locazione, cioè utilizzazione nel medesimo modo in cui aveva utilizzato il bene locandolo. Per effetto dell'inadempimento egli subisce così una perdita e la subisce in via immediata e diretta come conseguenza dell'inadempimento, che ha giustificato la risoluzione del contratto o, se si vuole, come conseguenza dell'inadempimento inesatto dell'obbligazione di rilascio. La perdita si commisura al tempo occorrente per il ripristino dell'immobile in condizioni tali da poter essere goduto direttamente o da poter essere goduto indirettamente a titolo locativo. Se dunque sono necessari all'uopo lavori di ripristino e la loro durata esiga un certo tempo, si deve ritenere che si configuri un danno da perdita del corrispettivo della locazione dal momento del rilascio fino al momento entro il quale il ripristino delle condizioni dell'immobile sia avvenuto secondo l'ordinaria diligenza.

Ma la ragione giustificativa di tale conclusione si può rinvenire non tanto nell'esistenza di un danno conseguente all'inadempimento che ha giustificato la risoluzione del contratto locativo, bensì nell'esistenza di un inesatto adempimento dell'obbligazione di rilascio.

Tale inadempimento non è riconducibile alla fattispecie regolata dalla disciplina dell'art. 1591 c.c., che non allude all'adempimento dell'obbligazione di restituzione, ma alla mera circostanza della sua riconsegna, cioè alla mera determinazione della ripresa della detenzione del bene.

La norma prevede il pagamento dei canoni, pur non essendo esso più giustificato dal contratto, che, per essere il conduttore in mora nella restituzione, è cessato, cosa che accade anche allorquando il locatore agisce per la risoluzione per inadempimento e la ottenga. E lo fa sicuramente con una sorta di liquidazione ex lege del danno di mancato ripristino del godimento del locatore, lasciando al locatore l'onere di provare il maggior danno verificatosi fino alla riconsegna.

Il danno da inadempimento inesatto dell'obbligazione di restituzione dell'immobile nei sensi di cui all'art. 1590 c.c., o in quelli concordati è invece danno che si giustifica in quanto detta obbligazione, che non è rappresentata solo dalla riconsegna, ma dalla restituzione dell'immobile nello stato indicato dal primo e dal terzo comma della norma, non risulta adempiuta. Tale danno da mancato ripristino del godimento del locatore nelle condizioni in cui avrebbe dovuto esserlo, se è tale da impedire il godimento diretto o indiretto tramite una nuova locazione e, dunque, consente solo il godimento mediante mera detenzione, poichè per essere eliminato postula lo svolgimento di un'attività sul bene di ripristino delle condizioni in cui doveva essere restituito, può giustificare il riconoscimento al locatore di una somma a titolo di "perdita", cioè di danno emergente, commisurata al canone che egli avrebbe riscosso come corrispettivo della privazione del godimento se la locazione fosse continuata, ma ciò fino al momento, da accertarsi in concreto nel quale l'attività di ripristino si sarebbe potuta completare.

Ove, peraltro, durante il tempo occorrente per il ripristino il locatore riceva offerta per la locazione dell'immobile e non concluda una nuova locazione per lo stato in cui trova l'immobile, qualora il canone offerto risulti maggiore di quello che corrispondeva il precedente conduttore, la differenza rappresenta danno da "mancato guadagno", cioè da lucro cessante e patimenti può essergli riconosciuta come danno ulteriore rispetto al canone.

Ove invece il locatore trovi un terzo che prenda in locazione l'immobile impegnandosi a ripristinare lo stato dell'immobile a fronte del defalco della spesa dal canone, oltre che un danno emergente per l'importo della spesa, si può configurare un danno da lucro cessante se il canone sia pattuito comunque in misura minore, commisurato alla differenza fra esso e la misura del canone della locazione risoltasi fino al momento in ci essa sarebbe scaduta naturaliter o secondo convenzione.

p.3.5. Le svolte considerazioni evidenziano a questo punto in primo luogo che non può essere condivisa nella sua apparente assolutezza quella remota giurisprudenza della Corte, che si espresse nei seguenti due precedenti, uno dei quali, il primo, evocato dal P..

Si tratta innanzitutto di: Cass. n. 676 del 1980, secondo la quale "Nel caso di inadempienza del conduttore e di conseguente anticipata risoluzione del contratto di locazione, i cui effetti retroagiscono alla data della domanda, le obbligazioni, gravanti sul conduttore, di risarcire il danno per la ritardata consegna dell'immobile ex art. 1591 c.c., nonchè il danno conseguente alla risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., (in particolare per lucro cessante consistente nel mancato incasso del corrispettivo della locazione, dalla riconsegna dell'immobile alla data di scadenza contrattuale del rapporto) sono, ancorchè entrambe di natura contrattuale, autonome tra loro, scaturendo da presupposti di fatto e di diritto diversi, ed hanno, quindi, un contenuto non necessariamente identico, con la conseguenza che per l'affermazione della sussistenza di entrambe a carico del conduttore il giudice deve procedere ad una specifica indagine in ordine all'esistenza di rispettivi presupposti"; e di Cass. n. 1880 del 1970, secondo la quale "Il locatore, in ipotesi di inadempienza del conduttore, è legittimato a pretendere a titolo di danni, quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato, o che con l'uso della normale diligenza avrebbe potuto ricavarne, dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto. (nella specie, essendo stata pattuita come controprestazione dovuta dal conduttore un canone in danaro e l'esecuzione di lavori di miglioramento dell'immobile locato, e stato ritenuto che il locatore, oltre al canone in danaro pattuito e non corrisposto, avesse diritto al controvalore della parte ineseguita di opere).".

Queste decisioni affermano invero in astratto un principio che per le considerazioni svolte non è condivisibile nella sua generalità e, peraltro, fanno affermazioni di principio che, specie nel caso della prima decisione, ove valutate con riferimento alle considerazioni specifiche svolte nella motivazione in realtà sono tutt'altro che in contrasto con esse e appaiono espressione dell'enunciazione del principio di diritto da applicarsi con riferimento al caso concreto dal giudice di rinvio. Caso concreto in cui il giudice di merito aveva riconosciuto l'automatica debenza dei canoni dopo la riconsegna ai sensi dell'art. 1591 c.c..

Quanto, poi, a Cass. n. 18510 del 2007, parimenti evocata dal P., questa volta nella sua memoria, si rileva che essa non è in contraddizione con le conclusioni raggiunte sopra in iure.

Vi si osserva, infatti, quanto segue: "Parimenti fondato è il secondo motivo, con cui i ricorrenti deducono la violazione degli artt. 1453, 1382, 1591 e 1455 c.c., nonchè l'errata e contraddittoria motivazione, per avere la Corte di appello respinto la loro domanda di risarcimento dei danni conseguenti all'anticipata risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, con la motivazione che essi non avevano dimostrato di avere avuto occasione di concedere in locazione l'immobile a terzi, e che le circostanze di fatto non consentivano di presumere l'esistenza del danno. Rilevano giustamente i ricorrenti che, oltre al danno per il mancato reimpiego dell'immobile (lucro cessante), essi avrebbero diritto al risarcimento del danno conseguente alla mancata riscossione dei canoni fino al termine fisiologico del rapporto, a causa dell'anticipata risoluzione per inadempimento del conduttore (danno emergente), qualora la domanda di risoluzione venisse accolta. E' indubbio che un tal genere di danno sia astrattamente configurabile e che di ciò la Corte di appello non abbia tenuto alcun conto, omettendo del tutto di motivare la decisione di rigetto, sotto questo profilo".

Come si vede la Corte nell'occasione ha cassato per vizio di motivazione parlando di configurabilità in astratto del danno emergente, ma non ha affatto affermato che esso esistesse in concreto per la sola perdita dei canoni fino alla scadenza, demandando al giudice di rinvio di verificarlo in concreto. Il che non pone la decisione, nella sua stringata motivazione, i contrasto con l'esposta ricostruzione.

p.3.6. In secondo luogo, le considerazioni svolte si pongono in continuità con Cass. n. 13222 del 2010 (cui si conforma Cass. n. 19202 del 2011, citata dal ricorrente), secondo cui "Qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.".

p.3.7. In terzo luogo, priva di pertinenza si rileva Cass. n. 10677 del 2008, evocata dal P. nel ricorso: essa, come ha rilevato la resistente, concerneva non un caso di risoluzione per inadempimento, ma di recesso illegittimo.

p.3.8. palesano quali sono le esatte coordinate con le quali in iure avrebbe dovuto decidere la Corte bresciana e che debbono utilizzarsi per lo scrutinio del motivo del ricorso in esame.

La motivazione da essa adottata risulta averle assunte là dove ha argomentato che al locatore cui l'immobile sia restituito non può essere riconosciuto come danno derivante dall'inadempimento la mancata percezione del canone fino alla rilocazione dell'immobile, adducendo che il canone trovava giustificazione nella privazione del godimento del bene.

La motivazione non è condivisibile, invece, là dove ha argomentato dal'art. 664 c.p.c., comma 1, che, invece, costituisce nient'altro che un'applicazione processuale della regola di diritto sostanziale dell'automatica debenza del canone fino alla riconsegna dell'immobile, a titolo di danno comunque esistente ai sensi dell'art. 1591 c.c., e che non può essere assunta come individuatrice delle ragioni per le quali il canone non spetta di per sè (salve le situazioni indicate) dopo la restituzione dell'immobile.

La motivazione non è parimenti condivisibile nella parte in cui ha addotto, come ragione per negare la debenza dei canoni dopo il rilascio, l'avere il locatore scelto di agire per la risoluzione invece di lasciare in essere il contratto e chiedere l'adempimento dei canoni: esattamente il ricorrente adduce che tale ragionamento è manifestamente contrario alla previsione normativa circa il potere del contraente adempiente di scelta fra risoluzione e inadempimento, emergente dall'art. 1453 c.c., comma 1. E' palese che, di fronte a tale previsione, l'esercizio della scelta a favore della risoluzione non può essere considerato incidente sull'individuazione del danno da inadempimento, che la stessa norma fa salvo nell'uno come nell'altro caso e che.

Espunte le due parti di motivazione indicate, a questo punto l'altra, integrata nell'esercizio del potere di individuazione dell'esatto diritto da parte di questa Corte, come espressione del potere di correzione della motivazione ai sensi dell'art. 384 c.p.c., u.c., determina che il dispositivo della sentenza impugnata risulta comunque corretto.

Onde la sentenza impugnata non può essere casata.

p.3.8. Va rilevato che una cassazione non può avvenire nemmeno in relazione alla qualificazione alla stregua della ricostruzione della soluzione della quaestio iuris esaminata dell'allegazione nella illustrazione del motivo indicata sopra nel paragrafo 2. sub d), con evocazione di Cass. n. 19202 del 2011.

La prospettazione, che si sostanzia nella rivendicazione che i canoni dopo il rilascio avrebbero dovuto essere riconosciuti per il periodo durante il quale si erano dovuti eseguire i lavori di ripristino dell'immobile, è relativa alla deduzione, come fatto giustificativo della debenza di canoni dopo il rilascio e fino alla rilocazione dell'immobile, di una circostanza differente da quella del mero rilascio dell'immobile in conseguenza della risoluzione per inadempimento.

Ora, nel motivo non si dice se e dove tale prospettazione fosse stata svolta nel ricorso introduttivo di giudizio in primo grado e se e dove fosse stata mantenuta in appello nella comparsa di costituzione, o con appello incidentale se non accolta in primo grado nell'ambito della motivazione con cui il Tribunale riconobbe la debenza dei canoni, o ai sensi dell'art. 346 c.p.c., nel caso di suo assorbimento nella relativa decisione.

Si tratta, per il vero di una prospettazione che non si basa su circostanze di fatto - quelle dell'esistenza di una situazione di inadempimento dell'obbligazione di restituzione esatta ai sensi dell'art. 1590 c.c. ed inoltre rispetto a quanto concordato, che era stata oggetto degli altri capi di domanda - non emergenti in questa sede di legittimità e, quindi, nuove, come tali precluse in sede di legittimità.

Tuttavia, essa non risulta esaminata dalla Corte bresciana e non rappresenta una prospettazione che implichi una mera operazione di qualificazione del fatto posto a base della domanda di risarcimento rigettata dalla detta Corte esaminando il quarto motivo di appello.

Detto fatto era rappresentato dalla deduzione che l'immobile era stato rilasciato in una certa data, che il contratto doveva durata fino ad una certa data e che era stato rilocato ad una certa data.

Tale deduzione era stata prospettata come fondamento della debenza dei canoni fino alla data della rilocazione nella misura indicata dal P., siccome si rileva dalla lettura del ricorso, presente nei fascicoli di parti delle fasi di merito (p. 5.). Detta deduzione, peraltro, nemmeno risulta esaminata dalla sentenza di primo grado, che pur si rinviene in essi: detta sentenza, infatti, risulta avere giustificato il riconoscimento della debenza dei canoni per la mancata dimostrazione che sarebbe stato possibile rilocare l'immobile in tempi più brevi di quelli in cui venne rilocato.

In tale situazione, emerge che la detta prospettazione avrebbe dovuto essere riproposta in appello, in quanto rimasta assorbita in primo grado, mentre il P. non ha indicato se e dove lo fu. Ne consegue che per tale parte il motivo di ricorso risulta inammissibile ai sensi dell'art. 366 c.p.c., n. 6, perchè non ha indicato l'atto processuale che legittimerebbe il far valere detta prospettazione. La stesa individuazione della parte del ricorso introduttivo in cui quella prospettazione era stata fatta valere è mancata nel ricorso, atteso che nessuna indicazione specifica del contenuto del medesimo in parte qua è stata fatta e neppure è stato detto se e dove sarebbe stato esaminabile ove prodotto in questo giudizio di legittimità.

Peraltro, ricercando il ricorso di iniziativa della Corte esso si è rinvenuto nei fascicoli di parte dei gradi di merito, ma in essa non si coglie nemmeno alcun passo che avesse fondato la domanda di riconoscimento dei canoni dopo il rilascio sulla indisponibilità dell'immobile per l'esecuzione dei lavori di ripristino che vennero poi effettivamente eseguiti.

In particolare, detto passo non si coglie là dove nel ricorso si chiesero le "spese sostenute dal ricorrente per il reperimento di nuovo conduttore e per la stipulazione di un nuovo contratto di locazione, nonchè per l'attività ed il dispendio di tempo impiegati per curare il ripristino dei locali oltre i relativi costi di assistenza tecnica" (pagina 6 del detto ricorso).

Non sussistono, dunque, ragioni per giustificare una cassazione con rinvio per l'accertamento della debenza dei canoni fino al momento in cui si conclusero i lavori di ripristino, per la cui spesa è stata accolta la relativa domanda da Tribunale, con conferma sul punto da parte della Corte territoriale, e, dunque, il godimento del P. venne ripristinato come avrebbe dovuto esserlo.

p.4. Il ricorso è, conclusivamente rigettato.

p.5. La circostanza che la quaestio iuris è stata esaminata per la prima volta funditus in questa occasione, integra gisti motivi per la compensazione delle spese del giudizio di cassazione, secondo il regime dell'art. 92 c.p.c., applicabile in questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile - 3, a seguito di riconvocazione del Collegio, il 10 ottobre 2013.

Depositato in Cancelleria il 10 dicembre 2013
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LaPrevidenza.it, 28/05/2014

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